アーセル法務事務所｜兵庫県神戸市の行政書士

2024年度の戸建て住宅・マンションの着工戸数が公表されました。

2024年度、戸建て住宅・マンションの着工戸数は、82万戸になりました。
野村総合研究所によりますと、15年後の20240年には全国で61万戸（21万戸も減少）まで減少するとの推計を示しました。
要因としまして、人口減少や住宅の長寿化が一因になります。
賃貸のニーズが高い首都圏と大阪府は減少ペースが緩やかだが、それ以外の地方では大きく落ち込むとの見方を示しました。
用途別では、2040年度には貸家が29万戸（2024年度から７万戸減）分譲住宅は18万戸（2024年度から5万戸減）注文住宅は14万戸（2024年度から8万戸減）
となり、地域別では、単身世帯が都市部に集中し、首都圏に1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）と大阪府は貸家の需要が底堅く推移すると予測している。
2040年は今から15年後ですので、現実感がある数字であり、相続などで不動産を引き継ぐ相続人・賃貸ビジネスを考えている方には気になる数字だと思います。
以前にも、当ブログで紹介しましたが
2025年度には、団塊の世代が全て75歳になり、後期高齢者になります。
厚生労働省の試算では、今後、15年間は死亡数が増加しますので、亡くなった方が生前に住んでいた住宅などが中古住宅市場に大量に供給され飽和状態になります。
日本人の大好きな新築住宅との競争は、益々、厳しさを増し、中古不動産を売却するのは簡単ではなくなり、現金化して相続人で分配する、また相続税の支払いに充てるなどの思惑は時間がかかることが予想されます。（優良物件や都市部・人気地域などは除きますが一部であり、大部分はそうでは有りません
生涯未婚率の増加、少子化で今後、結婚を機に不動産を購入する世代の減少などもあり、中古市場は厳しさを増します。
皆様、相続などで不動産を引き継いだ場合は、個人的には、素早く売却することをお勧めします。


 

2024年度の認知症不明者が公表されました。1万8121人です。

警察庁が、2024年度の認知症やその疑いのある人の行方不明者の届け出が、1万8121人（昨年比918人減）だったと公表しました。
依然として、高い水準で推移しています。
発見時に死亡が確認されたのは、491人で、このうち約8割の382人が最後に確認された場所から5キロ圏内で発見された。
高齢化を背景に、認知症不明者数は統計を始めた12年から2倍近くになっており、警察庁は発見時の詳細を初公表しました。

2024年のストーカー規制法違反での摘発件数は、1341件（前年比260件増）
同法に元づき、付きまといなどの行為をやめさせる行政措置の「禁止命令等」の件数も2415件（前年比452件増）となり、いずれも2000年の同法施行以降で最多となりました。
警察への相談件数は、1万9567件（前年比276件減）で、近年は2万件前後で高い水準が続いている。
最近では、神奈川県の20歳の女性が元交際相手からストーカー被害に遭い警察に相談や対策等をお願いしていたにも関わらず、元交際相手の自宅の床下から遺体で発見される悲惨な事件が発生しています。
この事件は、警察の捜査に杜撰・問題が発覚しており、社会的に批判を浴びています。

 

なくならない悪徳業者のリフォーム詐欺、男女10人を逮捕

ウソを言って屋根の修理代金を騙し取ろうとしたとして、埼玉県警は6月12日に詐欺未遂と特定商取引法違反（不実告知）の疑いで、埼玉県川口市のリフォーム会社「ReLife」代表の男女10人を逮捕しました。
1都5県で約8億円の契約があり、埼玉県警は詐欺事件の可能性もあると調べています。
逮捕容疑は、昨年5月に70代の女性に「屋根の修理をしないと雨漏りしてしまう」と嘘を言い、補修工事の名目で約291万円を騙し取らうとした疑いです。
容疑者らは、別の会社を名乗り、2人1組で被害者宅を訪問していた。
不審に思った女性がクーリングオフした。
県警は、同社を捜索し、契約書などを押収し、2023年11月から2024年7月までに同じ手口で約700件（約8億円）を契約したとみられる。
国民生活センターによりますと、2024年度の訪問販売によるリフォーム工事に関する相談は9297件です。
ここ数年は、年1万件前後で推移していて、悪徳業者の被害は後を絶ちません。
警察庁の摘発は、2024年度は前年比28件増加の66件で、統計を取り始めた2010年以降で最多を記録しました。
昨年度の摘発された事件の被害者の約7割は、65歳以上の高齢者でした。

なくならない、この手の悪徳業者による訪問による詐欺的な契約は後を絶ちません。
訪問による契約は、グーリングオフ適用されますが、高齢者などは「よくわからない」「知ってはいるがやり方がわからない」「あきらめる」など、泣き寝入りするケースがよく見られます。
今回の事件も逮捕されるまでに、約700件もの契約をしている実態が如実に証明しています。
近くに親族やお子さんなどがいて、相談しやすい環境があれば違いますが、そうでない状況であることが約700件も存在している現状を鑑みり、やはり、信頼できる第三者が必要だと思います。
いつでも、近くに相談しやすい人がいれば、防げる可能性があるという事です。
病気や不慮の事故で、命を失うこともありますが、高齢者にとって金銭を騙し取られることは命を失う事と同様のダメージを与えます。
特殊詐欺などで、老後の生活の為のお金を失うと、心身の健康を害し、死期を早めたり、またはショックと自責の念で亡くなる方もいます。
末永く、安心して日々の日常を過ごしていくには、現在の世の中では対策をしていないと難しい時代になっています。
特に、それなりの資産や資金をお持ちの高齢者は詐欺師に狙われるターゲットにされているからです。
対策をしましょう。
何も、していないと騙されます。
高齢者に限らず、年代や性別、職業など関係なく、現在は特殊詐欺・ロマンス詐欺・投資詐欺など、あらゆる詐欺が横行し、最新のテクノロジーを使用して効率よく騙す手口が蔓延しています。
少しでも、騙されないようにするには、世の中の出来事に関心を持つことが不可欠です。

 

歯科医院は、コンビニより店舗が多い為、歯科医院の質の低下がまん延か？

厚生労働省の2024年の統計によりますと、全国に歯科医院は、6万6843軒ございます。
ちなみに、全国のコンビニの店舗数は、5万5657軒でございます。
約1万軒も歯科医院が多い実態が判明しています。
コンビニは生活する上での社会インフラに辺り、衣食住に必要なサービスを提供していますが、歯科医院はそうではありません。
日常的に必要とする基盤に違いがあるのに、歯科医院がコンビニよりも多いのには個人的には違和感があります。
あくまでも、個人的な私見ですが本来、過当競争の中で市場原理で淘汰されて適正な数になりうる為の自然現象が働いていないと思います。
歯科医院の主な収益は、診療報酬ですが皆様もご存じの通り、約7割は私たちの税金による国からの支給になります。
つまり、適正な治療のための支出なのか、判別は患者などから申告がなければ判断が難しいということです。
ですので、簡単に不正請求がし易い、また起こりやすいという事になります。
このような仕組みが、適正な歯科医院の数を歪めている要素になっていると感じています。
厚生労働省の調査によると、むし歯（治療済みも含む）を持つ子供の割合は急激に減少しています。
昭和62年に6歳の子供がむし歯率になる確率は91％でしたが、平成23年に6歳だった子供のむし歯率は42％と約24年で半減されています。
さらに、人口減少や少子化の影響で歯科医院を利用する人は、相対的に減っているのが現状です。
その為、歯科医院は増えているのに利用者が減っているので、歯科業界は飽和状態にあり経営していくのにも大変な時代で患者の取り合い状態になっており、悪質な歯科医院が増えていると個人的に思います。
例として、診療報酬の不正請求・不必要な治療・治療方針の説明しない、または虚偽に近い説明をし、より高額な治療を勧める、また勝手に治療する、などです。
6月20日には、千葉県警は歯科医師の男性（58歳）を逮捕しました。
逮捕容疑は、インプラント治療を巡って、十数人の患者から約1億円以上の詐欺容疑です。
2023年には、東京プラス歯科矯正歯科を運営する医療法人が約37億円の負債をかかえて民事再生法の申請し破綻しています。
2024年度の歯科医院の倒産・廃業件数は、126件です。
2023年度は、104件ですが、新規で開業される歯科医も増えていることも歯科医院が増加している理由です。
インプラント治療に関してはトラブルが非常に多いことで知られていますので、治療を検討されている皆様は、慎重に歯科医院を選ぶことをお勧めします。
歯科医院での治療に不満や治療後に痛みや後遺症が残ったなどがあれば、泣き寝入りせずに、法的な損害賠償などを検討したり、弁護士の先生に相談や全国の歯科医師会などに相談し、対応を考えてみては、いかがでしょうか。





 

リースバックを悪用した不動産業者が増えています。

リースバックとは、自宅の不動産を業者に売却したうえで賃貸契約を結び家賃を支払いながら、同じ家に住み続ける契約のことです。
国民生活センターに寄せられたリースバックに関する相談件数は、2019年度の24件から2024年度は、239件と5年間で10倍に増加しています。
しかも、契約者の約70％が70代以上の高齢者でした。
トラブルの多くは、”押し買い”のように、不動産業者が自宅に上がり込み、自宅を売却する意思もないのに買取を持ち掛けることから始まります。
また、チラシなどをポストに投函し、「この辺りの不動産を購入したいと言う、お客様がいます」などと、事実でないことを並べた広告などを配布したりし、
高額で買い取りすることを匂わせ、被害者の自宅に執拗に長時間居座り、買取を説得します。
不動産業者は、自宅を売却した資金で老後が豊かになる、売却すれば固定資産税が不要、住宅ローンが残っていても売却資金で完済し老後資金の不安が解消され、賃貸契約を結べば、この自宅に住み続けられるなどのメリットを強調してきますが、実際には大きなデメッリトが沢山あります。

一つ目は
不動産の買いたたき、です。
国土交通省による調査によりますと、リースバックでの買取価格は「周辺相場の6割」とする業者が52％もいました。
通常3000千万円する物件が、1800万円程度で買い取られ、固定資産税や住宅ローンがなくなっても、損失の方が大きいです。

二つ目は
賃貸借契約です。
リースバックの利用者は、売却した自宅を生涯にわたり住み続けられると思う人が多いいですが、先の調査によると不動産業者は「定期借家契約を結ぶ」とすると答えた割合は、48％もいました。
定期借家契約は、原則契約更新ができません。
つまり、最初に契約した期間が終了すると退去しなければなりません。
また、更新のタイミングや家主が変わると家賃の増額などもあり得ます。
年金暮らしで、月々の収入が固定されている高齢者には、家賃が上がると住み続けるのが困難な状況に陥ることもあります。

三つ目は
クーリングオフの適用外ということです。
クーリングオフとは、訪問販売や電話勧誘での契約で、意図せず契約をしてしまった消費者を保護するために契約の日から8日以内であれば、無条件に契約を解除できる制度です。
リースパックは、買取りを不動産業者がするので、自宅を売却する契約主が被害者（売り主）のため購入を制度の趣旨とするクーリングオフは利用できません。

業者は、若い頃より判断能力が低下した高齢者に急がせ、子供らに相談する時間を与えずに契約に追い込むケースも沢山、発生しています。
しかも、クーリングオフ制度を利用できないことを説明していない業者が22％、質問されたら説明すると答えた業者も22％もいました。
現在、リースバックを扱う不動産業者は約10％と少ないですが、今後は｛扱いたい」とする業者は25％もいました。
団塊の世代が2025年度の全て、75歳以上の後期高齢者に突入した現在では、今後、益々、リースバックのトラブルや悪徳業者の増加が予測されます。
終活の一環として、利用を勧める業者なども増えていますが、ご自身の資産状況・業者など見極めないと老後の人生が悲惨な形になることも予測されます。
高齢者は判断能力が年齢により低下していく中で一人での決断や業者の執拗な営業攻勢に、惑わさられる危険を考えると、信頼できる人・相談できる人が傍にいないと、終の棲家を失い、悲惨な老後になりうるかもしれませんので、十分にお気をつけください。
リースバックの利用を検討しているのであれば、銀行などが提供している同じ内容でリバースモーゲージと言う商品（多少の差異はあります）がございますので、こちらと比較し、ご自身に合った商品を選択してみるのも、いいかもしれません。



 

SNS・オンラインゲームを通じて犯罪に巻き込まれる子供が増加しています。

警察庁は、2024年度のSNSやオンラインゲームを通じて犯罪に巻き込まれた18歳未満の子供が、1486人に上ったと発表しました。
前年より。179人は減少しているものの、オンラインゲームによる被害が増えているとして注意を呼び掛けている。

詳細は
不同意わいせつ・略取誘拐　　458人
児童ポルノ　　　　　　　　　414人
青少年育成条例違反　　　　　315人

被害者　　高校生　　　　　　582人
　　　　　中学生　　　　　　715人
　　　　　小学生　　　　　　136人（過去2番目に多い）

キッカケは　
SNS　　　　インスタグラム　　　461人
　　　　　　X（旧ツイッター）　　398人
　　　　　　ティクトック　　　　82人
　　　　　　オンラインゲーム　　98人（前年より10％増加で、統計を取り始めた2019年より倍増した）
オンラインゲームは、一緒にゲームを攻略するうちに仲良くなり、チャット機能で個人情報を教えた後に被害を遭うケースが目立ちます。
ゲームのタイトル別では
荒野の行動　　27人
WePlay　　　23人
フォートナイト　　11人
と多い順となる。

オンラインゲームを巡っては今年1月に、宮城県の男子高校生がゲームで知り合った男に誘われてミャンマーに渡り、特殊詐欺のかけ子として関与させられたことが判明しています。







 

全国1万5000人から約66億円を集めた男ら5人を逮捕

京都府警は6月4日、国の登録せずに潜水艇活用事業で出資金を募ったとして、投資関連会社「アイリー」の代表取締役の男（52歳）ら男女5人を金融商取引法違反（無登録営業）と出資法違反（預り金の禁止）の疑いで逮捕しました。
京都府警は、2020年7月からの3年間で、全国の1万5000人から約66億円を集めたとみて調べています。
逮捕容疑は、21年6月から23年3月に国の登録を受けずに京都市の男性（55歳）に対して「配当を受けることができる」などと言い潜水艇を使用した事業への投資などを勧誘し、男性3人から計710万円を違法に集めたとしている。
男らは、潜水艇を使用して海中探査や海底資源を採取する事業や、タイで合法化された大麻の栽培で収益を上げるとして、計13事業で投資を勧誘していた。
2023年1月、出資者の1人から「配当金が支払われない」と相談があり捜査を進めていた。

この手の、詐欺も幾度となく毎年、発覚します。
手口は実にシンプルで、海外や容易に調べにくい事業（既存にない事業）や現地まで足を運ばないと事業の確認できない、要は騙しやすい事業形態などを説明し、出資者の確認が難しい事業を話して投資を促してお金を集めることが殆どです。
説明する事業計画は、都合の良い事ばかりを並べ、パンフレットなどは立派な写真付きや映像などを利用して、マイナスなことは一切、言いません。
過去を振り返れば、同じような題材を使用しています。
違うのは、投資する国が違ったり、商材が違う程度で、お決まり営業トークも「必ず、儲かる」「配当金は市場の金利より高金利・高配当」などです。
この手の詐欺は、投資してから数か月は必ず、配当金を出資者の口座に振り込み信用を得ようとします。
そして、更なる、追加の出資を促してきます。
この結果、騙される被害金額が高額になる傾向化が顕著にみられます。
事業もほとんどの場合がしておらず、既存の顧客に新しく勧誘し出資した資金（騙された新規の被害者）を配当金に回す自転車操業で運営していきますので、必ず、数年後に破綻し配当金の支払いが滞って発覚し事件化します。
同様の出資詐欺は、繰り返し繰り返し、同じの手口で被害者を生んでいきます。

騙されない為には、自身の知識や知らないことには絶対に投資してはならないという事です。
市場の金利や配当と著しくかけ離れている場合は詐欺だと認識し、絶対にお金を出さない事です。
騙す側は、魅力ある金利・配当を提示することでお金を騙し取ろうと計画します。
騙されたお金は、ほとんど取り返すことは難しいです。

よくある格言ですが、世の中、「おいしい話はない」・「ただより怖いものはない」昔の人々の知恵です。
皆様、昨今の世の中は、詐欺は非常に多いです、騙された金銭はほとんど取り返すの難しいですので、十分にアンテナを張って世の中を上手に渡っていきましょう。




 

悪質ホストを規制するための改正風営法が成立しました。

女性に多額の借金や売掛金（ツケ払いのこと）を負わせる悪質ホストクラブの営業を規制する改正風営法が5月20日、成立しました。
借金（売掛金）の支払の為に女性に売春や性風俗店勤務を要求する行為を禁止することなどがメインです。
一部を除き、公布から1か月後に施行されます。
ホストらに料金の虚偽説明や客の恋愛感情につけ込んだ飲食の要求、客が注文していない飲食の提供を禁止する。
営業停止や許可の取り消しの対象で、従わないと刑事罰となります。
客に不安を煽り従わせようとする行為も規制し、売掛金（ツケ払い）やホストによる「立替え払い」などの債務を支払わせるために、女性客に売春や性風俗店の勤務を要求、アダルトビデオ出演を要求する行為も禁止する。
また、性風俗店側がスカウトから求職者の紹介を受けた時に紹介料を支払うことも禁止する。
これらは、刑事罰の対象になり
6か月以下の拘禁刑　もしくは100万円以下の罰金、またはその両方を課す。

風営営業の無許可営業に対する罰則も強化し、運営法人への罰則の上限は3億円に引き上げられた。
経営者ら個人には、2年以下の拘禁刑から5年以下の拘禁刑に引き上げ
罰金は、200万円以下から1000万円以下に引き上げた。
（経営者には、より罰則を重くしている点が重要です）
法改正により、禁固刑・懲役刑が廃止され、新たに拘禁刑が設立されました。

今までは、警察当局は他の法律を適用し、取り締まりをしていましたが今後は改正風営法により、より踏み込んだ取り締まりをすることが可能になります。
身内や知り合い・友人などから相談を受けたり、また現在、ホストに売春などを強要されている、などで困っている方は、直ちに警察に相談もしくは被害届を出すようにしてください。


 

飛び降り自死した方に巻き込まれた50代の男性が死亡

昨日、5月19日に大阪市のタワーマンションから住人の70歳の男性が転落し、偶然にその付近の下を自転車で通行していた50代の男性が巻き込まれ死亡する事件が発生しました。
以前にも、当ブログで横浜市で飛び降り自死した女子高生に巻き込まれ死亡した30代の女性のブログを紹介しましたが、今回も同様の事件が起きました。

何が言いたいかと申しますと、人の命は「いつ」突然に終わりを迎えるかは予見できないという事です。
年間に、約3万人の方は、何らかの原因で突然死をします。（1日、平均90人が突然死になります）
昨日まで、死など想像もしていない状況で突然に、命の終了を迎えますので何の準備や心構えをしないままになります。
これでは、無念さは計り知れないものがあります。
60歳を過ぎると、突然死の確率はどんどん高まりますので、どんな方でも明日、命の終了を迎えても不思議ではありません。
少しでも、より良き死を迎えるためには準備が必要です。
その準備は、ご自身は勿論のこと、残された家族・友人・大切に思われてる人、にも安らぎ・悲しみの緩和・安心を与え・次のステップに進む活力にもなります。

今回の事件をキッカケに、ご自身の「死」を考えてみては、いかがでしょうか？
人は、必ず、死を迎えるのですから。



 

神戸市の空き家の解体補助金のご紹介

皆様、ご存じの方もいらっしゃると思いますが、2025年度は団塊の世代の皆様が全て後期高齢者75歳以上になる年齢に達した年になります。
（団塊の世代とは、出生数が年間200万人以上産まれた3年間のことを言います。人口構成比で人口が一番多い世代になります）
ちなみに、2024年度の出生数は約72万人しかいません。（約3倍になります）
厚生労働省の試算では、今後15年間は死亡数が増加し、それ以降は緩やかに減少していきます。（2024年度の死亡数　約161万人　1日平均　約4500人が死亡しています）
死亡した方が、生前に住んでいた自宅が今後15年間は大量に中古市場や空き家として供給されていきます。
労働者人口の減少・生涯未婚率の増加（結婚を機に不動産を購入する動機が一番多いため）などにより不動産の買い手は減少していきます。
その為、中古市場には一層の競争原理が働きます、また日本人は新築物件が大好きなため中古物件は、優良物件でない限りは買い手を探すのは簡単ではありません。
つまり、相続等で不動産を引き継いでも簡単に現金化できないことも現実には、非常に多くございます。
場合によっては、何年も買い手がつかずに固定資産税や維持管理費を支払はなければならない事態に陥ります。
老朽化した家屋などには、近隣に迷惑をかけることやトラブルの原因になったり、行政に危険家屋と認定されると固定資産税が割増しになることもあります。
様々なことを総合的に考慮して、空き家などを保有している方は解体という選択を選ぶことも、良き判断になりえます。
解体し更地にすると利便性が増し、買い手が付きやすくなる場合もございます。
当事務所の所在地の神戸市では、家屋の解体に補助金を支給する制度がございます。
　
神戸市内全域が対象の
老朽空家等解体補助事業
最大60万円の補助金　（延床面積が100㎡以上かつ3戸以上の住戸ある登記上「共同住宅」や「寄宿舎」の場合は最大100万円）
要件
1981年5月31日以前に着工した建物で、不朽・破損のある空き家
敷地内の建物、道に面する門・塀類、敷地内の立ち木等を全て解体すること
建物の構造や用途は問いません
申込期間　2026年1月31日まで
電話番号　　078ー647ー9969


地域限定　密集市街地建物除去事業
最大128万円の補助金（集合形式等の場合は最大256万円）
要件
1981年5月31日以前に着工した木造の建物（空き家でなくても可）
灘北西部・兵庫補北部・長田南部・東垂水の一部地域が対象（問い合わせください）
解体後に建築する場合は、建築基準法上の準耐火建築物以上の耐火性能をもたせること
申込期間　2025年12月26日まで
電話番号　　078ー647ー9905

となっています。

お力になれることが、ございましたら
当事務所に問い合わせくださいませ。